Sicherheiten beim Immobilienkredit: Hypothek, Grundschuld und Co.

Sicherheiten für Banken gegen Kreditausfälle

Die Deutschen nehmen seit Jahren vermehrt Schulden auf für ihren Traum vom Eigenheim. 2019 wurden hierzulande 1,2 Billionen Euro an private Haushalte in Form von Immobilienkrediten herausgegeben. Im Vergleich zu 2011 ist das ein Plus von rund 30 Prozent. Zusätzlich steigt die Länge der abgeschlossenen Darlehen und liegt aktuell bei über zehn Jahren, wie aus einer Studie der Deutschen Bank hervorgeht.

Diese Entwicklung birgt sowohl für Kreditnehmer als auch für die Banken Risiken. Steigen die Zinsen und fallen gleichzeitig die Preise für Häuser und Wohnungen, drohen Kreditausfälle. Sicherheiten verlieren dann an Wert. Steigen hingegen die Zinsen deutlich vor Kreditende, zahlen die Banken drauf.

Verständlich , dass sich Banken gegen Kreditausfälle absichern wollen. Immerhin geht es hier um mehrere hunderttausend Euro je Kreditnehmer. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten, wie sich Banken auf einen möglichen Kreditausfall einstellen können.

Grundschuld

Am häufigsten kommt die Grundschuld zum Einsatz, wenn es um Sicherheiten bei einem Immobilienkredit geht. Sollte der Versicherungsnehmer nicht mehr dazu in der Lage sein, die Raten zu tilgen, hat die Bank das Recht, das beliehene Grundstück zu veräußern. So kann die noch ausstehende Kreditsumme beglichen werden.

Bei der Grundschuld bleibt die Immobilie so lange in Besitz der Bank, bis der Kredit komplett abbezahlt wurde. Die Immobilie dient in diesem Fall als Pfand für die Bank, den der Kreditnehmer erst zurückerhält, wenn alle Schulden beglichen sind. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen kann immer wieder für die Absicherung weiterer Kredite verwendet werden. Dadurch gestaltet sich eine Grundschuld flexibler als beispielsweise eine Hypothek. Weiterer Vorteil:  Immobilienkredite, die über die Grundschuld abgesichert werden, haben in der Regel günstigere Zinskonditionen.

Hypothek

Über eine Hypothek erhält die Bank das Recht, den Besitz bei Kreditausfall zu verpfänden. Die Hypothek ist dabei immer an die Höhe der noch ausstehenden Kreditsumme angepasst. Das heißt: Je mehr der Kreditnehmer bereits vom Immobilienkredit getilgt hat, desto geringer fällt die Hypothek aus. Nach vollständiger Tilgung des Kredites erlischt die Hypothek. Eine Hypothek ist somit an ein bestimmtes Objekt gebunden und kann nicht wie die Grundschuld erneut verwendet werden.

Bürgschaft

Für Kreditnehmer mit geringer Bonität eigenen sich Bürgschaften. Hierbei haftet eine Person aus dem Familien- oder Freundeskreis für den Kreditnehmer. Kann der Immobilienkredit nicht mehr getilgt werden, muss der Bürge einspringen und die Zahlung an die Bank fortsetzen. Das nennt man selbstschuldnerische Bürgschaft. Es gibt aber auch eine sogenannte Ausfallbürgschaft, bei der die Bank zuerst alle Mittel ausschöpfen muss, mit denen sie den Kreditnehmer belangen kann.

Wichtig ist es, bei Bürgschaften klare Regelungen zu schaffen und diese auch schriftlich festzuhalten. Zudem sollte man im Hinterkopf behalten, dass eine Bürgschaft, wenn diese von der Bank in Anspruch genommen wird, die private Beziehung zwischen Bürge und Kreditnehmer belasten kann.

Lebensversicherung

Früher wurde gerne eine Baufinanzierung gewählt, die an eine Lebensversicherung gekoppelt ist. Das Baudarlehen wird von der Bank ausgezahlt, der Versicherungsnehmer tilgt aber nur die Zinsen. Dafür leistet der Kreditnehmer Versicherungsbeiträge. Endet die Laufzeit des Darlehens wird der Betrag mithilfe der Summe aus der Lebensversicherung zurückgezahlt.

Vor einiger Zeit hat sich dieses Modell aufgrund des hohen Garantiezinses noch gelohnt. Mittlerweile ist dieser so gering, dass eine Absicherung über eine Lebensversicherung nur noch in seltenen Fällen lohnenswert erscheint. Ein weiterer Nachteil: Die Erträge aus der Versicherung müssen versteuert werden.